Zum 1. Juli 2025 fällt die KIM-Verordnung – ein Wendepunkt für Immobilienkäufer und Banken. Dr. Stephan Briem aus Wien, Experte für Immobilienrecht, erklärt im Interview, welche neuen Möglichkeiten sich ergeben, wie die Gebührenbefreiung funktioniert und worauf Käufer jetzt achten sollten.
Herr Dr.Briem, welche sind Ihre Spezialgebiete als Anwalt?
Ich bin als spezialisierter Rechtsanwalt in den Bereichen Erbrecht, Immobilienrecht und Unternehmensrecht tätig.
Zuletzt wurde viel über die KIM-Verordnung gesprochen. Welche Auswirkung wird die Abschaffung der KIM-Verordnung zum 1. Juli 2025 haben?
Die KIM-Verordnung wurde im Jahr 2022 eingeführt, um die Vergabe von Immobilienkrediten an Private einzuschränken. Damit hat der Staat in den ureigenen Geschäftsbereich der Banken, nämlich die Kreditrisikoprüfung, mit seiner Regulierungswut eingegriffen. Die Folge war, dass die Fähigkeit der Banken, auf spezielle Finanzierungsbedürfnisse individuell einzugehen, deutlich eingeschränkt war.
Mit der Abschaffung der KIM-Verordnung zum 01.07.2025 werden die Banken bei Finanzierungsanfragen wieder flexibler reagieren können. Dies betrifft zum einen die mögliche Laufzeit eines Kredites, zum anderen auch erforderliche Besicherungen für eine Kreditvergabe. Zusammen mit der stetigen Senkung des Leitzinses durch die Europäische Zentralbank wird dies gewisse Impulse für den Immobilienmarkt liefern.
Wie verhält es sich mit der Gebührenbefreiung bei dringendem Wohnbedürfnis?
Wenn man so will, ist die Gebührenbefreiung bei dringendem Wohnbedürfnis gleichsam das Gegengift der Regierung zur fehlgelaufenen KIM-Verordnung. Im Zeitraum 01.07.2024 - 01.07.2026 entfällt die Verpflichtung zur Entrichtung der Eintragungsgebühr von 1,0 % des Kaufpreises und der Pfandrechtsgebühr von 1,2 % der Finanzierung. Der Erwerb einer Immobilie zur Sicherung des dringenden Wohnbedürfnisses wird somit in den nächsten eineinhalb Jahren spürbar gefördert.
Wofür gilt die Gebührenbefreiung?
Die Gebührenbefreiung tritt ein, wenn die erworbene Eigentumswohnung oder das gekaufte Haus zur Sicherung des dringenden Wohnbedürfnisses über den Zeitraum von zumindest fünf Jahren dient. Dies ist durch Meldebestätigungen nachzuweisen. Die Gebührenbefreiung gilt bis zu einem Kaufpreis von EUR 500.000,00, man erspart sich sohin EUR 5.500,00 an Eintragungsgebühr. Weiters gilt die Gebührenbefreiung für eine Finanzierung bis zu EUR 500.000,00, man erspart sich sohin EUR 6.000,00 an Pfandrechtsgebühr. Liegt der Kaufpreis über EUR 500.000,00, so greift die Gebührenbefreiung anteilig. Ab einem Kaufpreis von EUR 2,0 Mio. gibt es keine Gebührenbefreiung mehr.
Kann diese Gebührenbefreiung rückwirkend entzogen werden?
Ja. Wenn die gekaufte Eigentumswohnung oder das gekaufte Haus innerhalb von fünf Jahren verkauft wird oder nicht mehr das Sicherung des dringenden Wohnbedürfnisses des Käufers dient (zB: vermietet wird), so ist die Eintragungs- und Pfandrechtsgebühr nachträglich zu bezahlen.
Was ist bei einem Erwerb im Familienkreis zu beachten (GrESt, Eintragungsgebühr)?
Bei einem Erwerb im Familienkreis (Ehegatten, eingetragene Partner, Lebensgefährten, die einen gemeinsamen Wohnsitz haben, Verwandte oder Verschwägerte in gerader Linie, Geschwister, Nichten und Neffen) ist die Grunderwerbsteuer nicht vom Kaufpreis sondern vom niedrigeren Grundstückswert zu bezahlen. Der Grunderwerbsteuersatz ist reduziert.
Welche Leistungen übernehmen Sie im Zusammenhang mit einem Kaufvertrag?
Ich übernehme die Errichtung des Kaufvertrages, die treuhändige Abwicklung und den Antrag auf Verbücherung des Eigentums. Weiters berechne ich die Grunderwerbsteuer, die Eintragungsgebühr und auch die Immobilienertragsteuer. Immobilienkaufverträge werden von mir professionell und zügig abgewickelt.
Wie verrechnen Sie diese Leistungen?
Ich verrechne die Errichtung des Kaufvertrages, die treuhändige Abwicklung und den Antrag auf Verbücherung des Eigentums mit einem entgegenkommenden Pauschale von 1,0 % des Kaufpreises netto. Dazu kommt die Umsatzsteuer und der Ersatz der Barauslagen (Porto, Kopien, Gerichtsgebühren, etc.).
Prüfen Sie auch Kaufverträge?
Gerade bei Abwicklungen nach dem Bauträgervertragsgesetz (BTVG) kommt es immer wieder vor, dass den Käufern der Wohnungen sehr umfangreiche Vertragstexte vorgelegt werden und mich diese dann beauftragen, diese Vertragsdokumente zu prüfen. Das Prüfen von Kaufverträgen verrechne ich zu einem Stundensatz von EUR 300,00 netto/h.
- Unser Interviewpartner
- Name: Dr. Stephan Briem
- Branche: Rechtsanwalt
- Kurzinfo: Rechtsanwalt für Erbrecht, Immobilienrecht und Unternehmensrecht in Wien mit eigener Kanzlei.
- Webseite: http://www.briem-law.at/Immobilien
